萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶近日在萬(wàn)科松花湖度假區(qū)開(kāi)幕式記者見(jiàn)面會(huì)上表示，人口紅利拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化降速以及總庫(kù)存難解決是中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)法避免的三大問(wèn)題，未來(lái)房企將淡出大開(kāi)發(fā)模式。
對(duì)于人口紅利，毛大慶表示，作為支撐房地產(chǎn)的絕對(duì)剛需，中國(guó)20-29歲婚齡人口數(shù)量快速下降，15歲至64歲的勞動(dòng)生產(chǎn)力人口數(shù)量也現(xiàn)下滑，這就意味著已出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn)。
“此前支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口支撐，但現(xiàn)階段我們面臨的是，64年到70年代改善性需求的提前釋放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步削弱�！泵髴c說(shuō)，下一個(gè)可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群達(dá)到財(cái)富高峰時(shí)再釋放，但這樣的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于第一輪生育高峰對(duì)樓市的拉動(dòng)。
城鎮(zhèn)化速度下降。毛大慶表示，雖然中國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅剛剛超過(guò)53%，但農(nóng)村的剩余人口數(shù)量其實(shí)并不多了。所以城鎮(zhèn)化將解決的，將是已進(jìn)城的這一類(lèi)人，其帶來(lái)的購(gòu)房需求大致在1-2億人左右。
此外，毛大慶指出，中國(guó)樓市面臨巨大的社會(huì)總庫(kù)存消化，這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的最大障礙。
一方面，中國(guó)人的房子的戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)1.03套，這意味著從總體來(lái)看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠，但目前我國(guó)城市間不平衡，北京人均套數(shù)僅為0.8到0.9，但很多城市超過(guò)1，將已批未建住房計(jì)算的話(huà)，部分地區(qū)高達(dá)1.5-1.6。
另一方面，從國(guó)土部數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)階段地方已批但還未賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的土地指標(biāo)，與開(kāi)發(fā)商仍未開(kāi)工的土地合計(jì)，已足夠現(xiàn)在數(shù)年正常庫(kù)存，僅以現(xiàn)在的土地出讓速度，光賣(mài)地還足夠賣(mài)兩年。
毛大慶認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變后，房企將逐步淡出之前的大開(kāi)發(fā)模式，一方面加快去庫(kù)存回籠資金速度，另一方面，轉(zhuǎn)型尋求自身出路。
