2月25日，上海迎來馬年首個房地產(chǎn)新政——“滬七條”。當日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、上海市房屋管理局等部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡稱《通知》）。為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，《通知》發(fā)布了七條舉措，明確進一步調(diào)減住房限購政策，優(yōu)化住房公積金貸款政策，完善個人住房房產(chǎn)稅政策。所有舉措自2026年2月26日起正式施行。
在住房限購政策調(diào)減方面，《通知》明確，縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€稅繳納年限，非上海市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內(nèi)住房時，其購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，由原來的需連續(xù)繳納滿3年及以上調(diào)整為滿1年及以上。同時，在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎上，可在外環(huán)內(nèi)增購1套住房。
在公積金政策調(diào)整方面，此次上海大幅提高公積金最高貸款額度，將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。
同時，優(yōu)化貸款套數(shù)認定。對于已使用過公積金貸款的上海市繳存人家庭，在上海市無住房或僅有1套住房、且當前已結(jié)清住房公積金貸款的，在上海市再次購房時可申請公積金貸款。
《通知》還對相關稅費做了調(diào)整，支持居民置換改善需求?！锻ㄖ芬?guī)定自2026年1月1日起，對上海市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。即對購房人于未成年時（或于上海市個人住房房產(chǎn)稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在上海市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。
上海鏈家研究院負責人李根表示，本次出臺的“滬七條”，是精準、系統(tǒng)、兼顧穩(wěn)市與民生的重磅優(yōu)化政策。政策以梯度松綁、分區(qū)施策為核心，大幅降低新市民與剛需購房門檻，同步激活改善置換，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力。整體力度適度、邊界清晰，既有效修復市場預期、加速二手房與新房聯(lián)動循環(huán)，又堅守“房住不炒”底線，引導需求合理釋放。預計市場將迎來量升價穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的修復窗口，剛需與改善需求同步受益，上海房地產(chǎn)市場將更快回歸平穩(wěn)健康運行軌道。
58安居客研究院院長張波表示，“滬七條”是在全國樓市處于筑底修復關鍵階段的背景下，上海推出的精準適配型政策組合拳。從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度協(xié)同發(fā)力，以穩(wěn)定市場、優(yōu)化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場。
“政策落地后將直接帶動三大需求的釋放，即新市民和新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求、長期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購需求、滬籍家庭的置換升級需求。”張波說。
事實上，上海購房群體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)鮮明特征。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年12月至2026年1月期間，滬籍居民購房占比約為55%至60%，非滬籍居民購房占比約為40%至45%。與此同時，上海戶籍居民住房自有率處于較高水平，而非戶籍人口規(guī)模龐大，數(shù)據(jù)顯示，2024年上海非戶籍人群達983.49萬人，占全市常住人口總數(shù)的比重約為40%。
“非戶籍人群購房意愿強烈，且對購房成本高低、置業(yè)門檻松緊尤為敏感?！崩钣罴伪硎荆せ钸@一群體的購房需求，是消化當前上海二手房庫存、穩(wěn)定二手房價格的重要抓手，更是推動“賣舊買新”“賣小買大”置換循環(huán)順暢運轉(zhuǎn)的核心所在，也是暢通房地產(chǎn)市場循環(huán)、破解當下市場“腸梗阻”癥結(jié)的關鍵舉措。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，2月初，上海在靜安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)試點收購二手住房用于保障性租賃住房，對穩(wěn)定市場預期產(chǎn)生了積極影響，疊加本次政策利好，上海房地產(chǎn)市場有望迎來“小陽春”行情。未來，隨著更多政策落地見效，上海房地產(chǎn)市場有望率先“止跌回穩(wěn)”，從而發(fā)揮大城市的帶動效用，推動整體市場預期改善。她認為，北京、上海政策已經(jīng)落地，深圳也有望優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，進一步提振市場信心。
