春節(jié)前后，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目經(jīng)歷了申報受理到反饋問詢的快速進(jìn)程。節(jié)前，相關(guān)項目陸續(xù)申報并獲受理；節(jié)后一周，上海地產(chǎn)、錦江、唯品會等3單項目的反饋意見便掛網(wǎng)披露。這一高效進(jìn)展，彰顯了市場對商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目盡快平穩(wěn)落地的熱切期待，也體現(xiàn)了監(jiān)管部門在推動REITs市場發(fā)展中的積極作為。
堅守合規(guī)底線 保障穩(wěn)健運(yùn)行
合規(guī)是商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展的底線。記者注意到，在此次反饋問詢中，監(jiān)管部門對影響資產(chǎn)持續(xù)有效運(yùn)營、轉(zhuǎn)讓合法有效性等重大合規(guī)問題絕不含糊，堅決守護(hù)資產(chǎn)合規(guī)底線。
關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)是監(jiān)管關(guān)注的重點(diǎn)。對于一單存在消防驗收等關(guān)鍵手續(xù)未取得的項目，反饋意見明確問詢合規(guī)手續(xù)的齊備性。由于消防驗收關(guān)乎資產(chǎn)的合法存續(xù)與有效轉(zhuǎn)讓，監(jiān)管要求必須補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)或取得主管部門出具的合規(guī)意見。
同時，轉(zhuǎn)讓限制問題也受到嚴(yán)格審查。首批項目中，個別資產(chǎn)存在土地出讓合同對股權(quán)轉(zhuǎn)讓有告知要求，或產(chǎn)權(quán)證書附錄記載項目用途限制等情況。監(jiān)管部門細(xì)致拆解，詢問是否已書面告知土地出讓方、出讓方有無異議以及證書表述是否構(gòu)成轉(zhuǎn)讓限制等，要求信息披露文件需對解除轉(zhuǎn)讓限制安排向投資者詳細(xì)說明，以確保資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合法有效性。
此外，從首批項目反饋意見中可以看出，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的合規(guī)性要求不限于底層資產(chǎn)手續(xù)的合規(guī)性，還涵蓋影響產(chǎn)品運(yùn)行的各個方面。監(jiān)管部門還對參與主體、產(chǎn)品發(fā)行交易、資金使用分配等事項是否符合合規(guī)性要求進(jìn)行問詢，切實保障投資者合法權(quán)益。
聚焦資產(chǎn)質(zhì)量 夯實發(fā)展根基
資產(chǎn)質(zhì)量是商業(yè)不動產(chǎn)REITs的根本，決定著產(chǎn)品的成色。REITs市場要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必須重視產(chǎn)品的投資價值，實現(xiàn)資產(chǎn)和資本的協(xié)同效應(yīng)。項目反饋意見顯示，監(jiān)管部門對資產(chǎn)質(zhì)量與價值的關(guān)注，貫穿了從資產(chǎn)范圍到運(yùn)營能力再到治理機(jī)制的每一個環(huán)節(jié)。
資產(chǎn)邊界是否清晰至關(guān)重要。例如，一單項目中的外擺經(jīng)營點(diǎn)位被重點(diǎn)關(guān)注，其權(quán)屬及收入是否納入項目公司成為關(guān)鍵問題。盡管外擺攤位收入占比可能不高，但權(quán)屬模糊會導(dǎo)致現(xiàn)金流歸屬不確定，因此需先盤清資產(chǎn)“家底”。
運(yùn)營數(shù)據(jù)和租約租戶是資產(chǎn)質(zhì)量的重要體現(xiàn)。監(jiān)管部門對相關(guān)項目聯(lián)營商戶的收入保底條款可持續(xù)性、商戶續(xù)租率以及未來競品對客流的影響等問題進(jìn)行問詢，通過對租金收入穩(wěn)定性的穿透式審視，確保投資者看到的是真實可靠的現(xiàn)金流。
運(yùn)營管理機(jī)制則是資產(chǎn)質(zhì)量長期穩(wěn)定的保障。對于一單基礎(chǔ)管理費(fèi)收取比例低于歷史人工成本占比的項目，監(jiān)管追問費(fèi)率合理性、激勵是否到位等問題。良好的運(yùn)營激勵約束機(jī)制能將運(yùn)營管理團(tuán)隊與投資者利益綁定，為資產(chǎn)價值筑牢“護(hù)城河”。
把握審核尺度 助力長遠(yuǎn)發(fā)展
合規(guī)與質(zhì)量是基礎(chǔ)，而把握好審核尺度則是推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展的關(guān)鍵。多位業(yè)內(nèi)人士表示，首批反饋意見較為清晰地展現(xiàn)了監(jiān)管部門對資產(chǎn)合規(guī)性審核“嚴(yán)而有度”的總體思路，可以總結(jié)為重大性和建設(shè)性兩項原則。
重大性是合規(guī)審核的導(dǎo)向。對于合規(guī)問題，監(jiān)管部門依據(jù)是否影響資產(chǎn)合法有效轉(zhuǎn)讓和運(yùn)營持續(xù)性穩(wěn)定性來判斷其重大性，進(jìn)而采取不同處理方式。如消防驗收等關(guān)鍵手續(xù)缺失需嚴(yán)格整改，非關(guān)鍵合規(guī)手續(xù)則在評估重大性后差異化處理，避免“一刀切”，保障市場效率與活力。
建設(shè)性是解決合規(guī)問題的路徑。合規(guī)審核旨在為產(chǎn)品創(chuàng)新與效率提升預(yù)留空間，服務(wù)市場健康發(fā)展。首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目反饋問詢中，同樣能清晰地看到建設(shè)性原則。例如對于某些項目歷史加建中形成的合規(guī)手續(xù)缺失問題，監(jiān)管以是否獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流、面積占比等量化指標(biāo)為判斷標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同情況分別采取披露風(fēng)險、設(shè)置緩釋措施或補(bǔ)辦手續(xù)等方式，體現(xiàn)了資本市場制度的包容性和適應(yīng)性。
業(yè)內(nèi)人士表示，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核問詢的出爐，是監(jiān)管部門“嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有方、嚴(yán)而有效”精準(zhǔn)施策的體現(xiàn)。在我國REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，堅持市場化、法治化改革方向，平衡好市場監(jiān)管與發(fā)展的關(guān)系，方能筑牢風(fēng)險防線，釋放市場活力，推動REITs市場更好地服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
