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 提起物業(yè)管理，不少人有過“添堵”的經歷，或是因為房屋質量有問題，或是因為水電暖氣等的維修養(yǎng)護責任不明，或是車位只賣不租，或是物業(yè)收費不合理，如此等等。也正因為如此，山東省人大常委會法制工作委員會日前舉辦的《山東省物業(yè)管理條例(草案)》立法聽證會，才格外引人注目。但是業(yè)主、物業(yè)公司、專業(yè)經營單位等各執(zhí)一端，使得這一民主立法之舉，成為不同利益方意見的博弈，在諸多問題上并沒有達成共識。
地下停車位能不能賣？
目前，山東省共有物業(yè)服務企業(yè)3000多家，從業(yè)人員16萬多人，管理面積超過4.7億平方米。據(jù)山東省建設廳有關負責人介紹，車庫車位問題在物業(yè)管理矛盾糾紛中表現(xiàn)較為突出，主要是許多新建小區(qū)的車庫、車位售價太高，開發(fā)商只售不租或是租售價高，許多業(yè)主無力購買、承租導致無處停車或者占用公共場地停放車輛，使得小區(qū)管理秩序較為混亂。
“有些開發(fā)商沒有辦理專項征地手續(xù)，但經過了許可，在小區(qū)內公共空間建設了地下停車處，然后劃分車位銷售，此種車位引起的糾紛最多，矛盾也最大。我認為此次立法應著力解決這個問題�！睒I(yè)主管新華說。
山東榮軍總醫(yī)院心理門診副主任醫(yī)師鄒春玲認為，車位車庫是小區(qū)整體環(huán)境的組成部分，其利用應該服從于業(yè)主需要，而且按照成本攤入的原則，車庫的費用已經攤入建房成本，業(yè)主在買房時已經花了這筆錢了，不能再掏一次腰包，因此應當禁止開發(fā)商將停車設施納入自己的所有權范圍單獨開發(fā)。
她認為，出售地下車庫車位不利于防空備戰(zhàn)�！啊斗揽辗ā芬�(guī)定，相關建筑應該修建戰(zhàn)爭時用于防空的備戰(zhàn)室。防空工程的目的是確保人身安全，應該由主管部門維護，沒有要求由個人維護�！�
服務不到位能否拒交物業(yè)費？
物業(yè)服務收費問題重重，一方面，物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍或者提高收費標準，重復收費，侵害業(yè)主的合法權益。另一方面，業(yè)主欠費現(xiàn)象嚴重，物業(yè)企業(yè)追繳難，直接影響物業(yè)服務企業(yè)運營。
為此，《山東省物業(yè)管理條例(草案)》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主不得以物業(yè)服務有瑕疵、建設單位違約或者放棄共有權利為由拒絕交納物業(yè)服務費。”
山東省建設廳有關負責人在解釋此條款時認為，物業(yè)服務行業(yè)的特點決定了“物業(yè)服務無止境”，要找出物業(yè)服務中的“瑕疵”是很容易的。業(yè)主拒繳物業(yè)服務費，從表面上看，似乎只是損害了物業(yè)服務企業(yè)的權益，實際上損害了同在一個物業(yè)管理區(qū)域內生活的全體業(yè)主的合法權益。物業(yè)公司可能會因費用的不足而無法開展正常的物業(yè)管理活動，不得不降低服務質量的標準，這就導致更多業(yè)主、住戶以物業(yè)管理服務質量有差距等理由而拒繳物業(yè)服務費，形成惡性循環(huán)。物業(yè)得不到應有的保養(yǎng)維修，最后導致物業(yè)加速老化和損毀，甚至貶值。
這一解釋得到了物業(yè)公司代表的贊同。泰安市樂園物業(yè)公司王利明說：“業(yè)主不得以物業(yè)服務有瑕疵而拒交物業(yè)費的規(guī)定非常有必要。瑕疵是微小的缺點，瑕疵是普遍存在的，瑕疵不是不達標。”
她認為，一些業(yè)主權利意識強、義務意識弱，以種種理由拒交物業(yè)費，“最終后果就是導致物業(yè)服務難以保障，使全體業(yè)主的權利受到侵害�！�
齊魯律師事務所律師顧建章則認為這一規(guī)定不符合上位法，限制了業(yè)主的抗辯權，“條例應該保障業(yè)主的權利，保障業(yè)主按照合同約定取得應得的服務�！�
專業(yè)經營設備的維修養(yǎng)護誰買單？
專業(yè)經營設施設備是指水、電、氣、暖、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)�。國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，專業(yè)經營單位“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設備維修、養(yǎng)護的責任�！钡珬l例未對專業(yè)經營設施設備的投資、產權以及移交問題作出規(guī)定，因此，山東省物業(yè)管理條例草案規(guī)定：“建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與專業(yè)經營單位辦理專業(yè)經營設施設備移交手續(xù)�！�
山東省建設廳有關負責人在解釋這一條款時認為，目前，專業(yè)經營單位對物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)經營設施設備沒有真正履行其維修、養(yǎng)護責任，對這部分設施設備的維修和養(yǎng)護，實際上多是由業(yè)主負擔的。專業(yè)經營單位向業(yè)主收取水、電、氣、暖等費用，必須將專業(yè)經營設施設備建設到最終用戶，由此承擔養(yǎng)護維修責任是自然的，不應該由消費者買單。
然而這一條款在聽證中遭到了專業(yè)經營單位的普遍反對。濟南市港華燃氣有限公司的李東娥提出，根據(jù)《物權法》相關規(guī)定，建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設備和物業(yè)服務用房，屬業(yè)主共有。而草案提出專業(yè)經營設施建設和投資由專業(yè)經營單位負責，產權屬于專業(yè)經營單位，與《物權法》的規(guī)定明顯不符。
東營市供電公司的董衍軍說，草案規(guī)定小區(qū)內專業(yè)經營設備由經營單位負責，這從投資權限上就無法通過。據(jù)測算，2008年山東省住宅配套配電設施建設需要投資76.9億元，在沒有配套政策和資金來源的情況下，供電企業(yè)是做不到的。根據(jù)“十一五”規(guī)劃，山東電力將投資566億元用于全省主電網的架構，其中并沒有用于小區(qū)的投資計劃。在主網建設投資都十分困難的情況下，電網企業(yè)根本承擔不起小區(qū)建設投資。
物業(yè)公司與業(yè)主代表則表示認同這一條款�！凹热粚I單位向最終用戶按時足額收取了水電氣暖等費用，就應該履行相關管線的更新、維修和養(yǎng)護責任。”濟南亞圣園小區(qū)業(yè)主張志斌說。
青島新天物業(yè)發(fā)展公司的謝協(xié)忠也提出，以往的做法是，業(yè)主使用的專業(yè)經營設施大多由開發(fā)單位代建�！皹I(yè)主購買了專業(yè)經營服務的同時，還要購買提供專業(yè)服務的設施設備，這本身就不合理。如果再讓業(yè)主承擔這些專業(yè)設施設備的維修責任，更不合理�！� |