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內(nèi)地市場高房價(jià)問題究竟在哪里

2009-10-26 喬新生來源:上海商報(bào)

　　最近筆者在處理一個房地產(chǎn)糾紛案件的時(shí)候，到房地產(chǎn)登記部門跑了一趟。原來指望得到權(quán)威信息，可是，調(diào)閱有關(guān)登記卷宗之后，大吃一驚，房地產(chǎn)管理部門登記的交易價(jià)格與市場價(jià)格相差之大，令人瞠目結(jié)舌。之所以會出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)榻灰纂p方都有規(guī)避國家稅費(fèi)的欲望。房地產(chǎn)登記管理部門裝聾作啞，把一個雙方虛構(gòu)的合同作為依據(jù)，辦理了房地產(chǎn)登記。而在現(xiàn)實(shí)生活中，交易雙方當(dāng)事人早已暗渡陳倉，另外完成了一宗真實(shí)的交易。這種陰陽合同現(xiàn)象之所以普遍存在，原因就在于房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員可以從中受益�？墒沁@樣一來，政府掌握的房地產(chǎn)交易信息就變得毫無意義。
　　不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者和所謂房地產(chǎn)專家就是根據(jù)這些荒唐的信息，對中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行預(yù)測，發(fā)表意見和建議。如果說他們無知，似乎有些侮辱他們的智商；可是，面對那些不切實(shí)際的議論，的確有些讓人感到不可思議。
　　在和香港的同行們進(jìn)行交流的時(shí)候，他們對內(nèi)地的房地產(chǎn)市場感到迷惑不解。當(dāng)年港督政府出于末世心態(tài)，依靠炒作房地產(chǎn)市場價(jià)格增加政府財(cái)政收入。可是，在土地國有化的內(nèi)地，為什么還要仿照這種房地產(chǎn)發(fā)展模式呢？其實(shí)，朋友們不知道，從上個世紀(jì)到現(xiàn)在，內(nèi)地房地產(chǎn)市場一直是各級政府轉(zhuǎn)移支付的重要途徑，也是實(shí)現(xiàn)財(cái)富分配的重要行業(yè)。房地產(chǎn)市場價(jià)格問題表面上看是市場經(jīng)濟(jì)問題，但本質(zhì)上是一個行政決策問題。在土地國有制條件下，土地所有權(quán)人不可能允許政府借助于房地產(chǎn)市場擴(kuò)大財(cái)政收入，也不可能允許少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商不斷提高房地產(chǎn)市場價(jià)格獲取暴利。但問題恰恰就在于，土地國有制在現(xiàn)實(shí)生活中變成了土地政府所有制，政府官員可以利用自己所掌握的土地，不斷從房地產(chǎn)市場獲取收益。換句話說，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場不是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的相互博弈，而是由政府參與的不對等交易。把握了這一點(diǎn)，就可以解開內(nèi)地房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史之謎。
　　內(nèi)地的房地產(chǎn)市場一直是政府?dāng)U大內(nèi)需、增加財(cái)政收入的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商正是明白了這一點(diǎn)，才敢于在土地競標(biāo)、房地產(chǎn)市場價(jià)格方面翻云覆雨。當(dāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)商形成利益共同體之后，消費(fèi)者并沒有多少選擇權(quán)。部分房地產(chǎn)分析專家把責(zé)任歸咎于房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)際上是間接為政府推卸責(zé)任。內(nèi)地房地產(chǎn)市場的問題，從一開始就是政府問題。
　　找到了問題的總根源之后，解決問題的方式也就非常簡單。筆者認(rèn)為，只要按照城市規(guī)劃法的規(guī)定，科學(xué)制定城市規(guī)劃，在城市的中心部位禁止房地產(chǎn)開發(fā)商從事高檔商品房開發(fā)，那么，就可以從源頭解決城市房屋價(jià)格暴漲的問題。政府可以無償或者低價(jià)出讓土地，由房地產(chǎn)開發(fā)商新建成片的廉租房，然后，逐步分配給城市中心的市民。與此同時(shí)，在城市的郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部，劃出專門的商品房建設(shè)區(qū)，由房地產(chǎn)開發(fā)商自主解決交通問題，自主協(xié)商補(bǔ)償集體經(jīng)濟(jì)組織土地使用費(fèi)，自主確定房地產(chǎn)市場價(jià)格。凡是購買商品房的居民，必須按年繳納房地產(chǎn)稅，居住的面積越大，繳納的稅收就越多；占用土地面積越大，承擔(dān)的法定義務(wù)就越多。政府每年征收房地產(chǎn)稅，用于城市中心基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷增加廉租房的數(shù)量，確保城市居民可以低廉的價(jià)格，獲得基本的居住條件。
　　居者有其屋，責(zé)任在政府。落實(shí)執(zhí)政者的民生政策，必須改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的混亂局面，重新制定中國的房地產(chǎn)法律規(guī)則，防止少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商與政府官員渾水摸魚。
　　現(xiàn)在的問題是，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)結(jié)成了利益共同體，他們會允許第二次房改嗎？當(dāng)學(xué)者們提出第二次房改方案的時(shí)候，最先反對的不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是主管房地產(chǎn)市場的政府官員。這是一個非常耐人尋味的現(xiàn)象。它說明中國的經(jīng)濟(jì)體制改革已經(jīng)摸到了天花板，改革的矛頭直接對準(zhǔn)既得利益集團(tuán)。如果人們?nèi)匀槐袀鹘y(tǒng)的政府主導(dǎo)改革理念，希望政府官員糾正自己的錯誤，重新制定改革方案，那么，就是在與虎謀皮，不可能達(dá)到預(yù)期的目的。
　　最近一段時(shí)間，香港和內(nèi)地的房地產(chǎn)價(jià)格又一次聯(lián)動，香港出現(xiàn)了世界最貴的豪宅，而內(nèi)地頻頻出現(xiàn)讓人感到不可思議的“地王”。這說明香港模式繼續(xù)在內(nèi)地發(fā)酵，房地產(chǎn)市場又一次瘋狂。假如中央政府不盡快采取急剎車措施，任由這種局面發(fā)展下去，那么，房地產(chǎn)市場必然會繼續(xù)釋放錯誤信息，等到房地產(chǎn)市場泡沫破滅，中國必然會陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
　　部分學(xué)者總喜歡把中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場價(jià)格與日用消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)聯(lián)系在一起，據(jù)此分析房地產(chǎn)市場價(jià)格趨勢和通貨膨脹的軌跡，這是一種生吞活剝的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析方法。西方國家的信用經(jīng)濟(jì)和中國的儲蓄經(jīng)濟(jì)完全不同，在儲蓄經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場價(jià)格與日用消費(fèi)品價(jià)格相對分離，房地產(chǎn)市場是一個相對封閉的區(qū)域。掌握了這一點(diǎn)，就不難理解為什么一些決策者總希望借助于房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，但是，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的問題，房地產(chǎn)市場價(jià)格并不會直接導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)價(jià)格發(fā)生重大變化。這既是內(nèi)地房地產(chǎn)市場的問題所在，也是政府改革房地產(chǎn)市場的切入點(diǎn)。(作者系中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任、法學(xué)教授)

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