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據(jù)《住房保障法》起草小組專家介紹，在這個內部討論稿中，關于經(jīng)濟適用房的產權問題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對象共同擁有經(jīng)濟適用住房產權，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費用比例確定。(2月3日《廣州日報》)
經(jīng)濟適用房是住房供應體系的重要組成部分，也是此次《住房保障法》制定的重要內容。依據(jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，政府對經(jīng)濟適用房給予用地劃撥等優(yōu)惠政策，并對交易和售后管理進行了諸多限制，這樣造成了經(jīng)適房產權不清、權責不明的弊端。房地產屬于不動產，完整的房地產產權應包括完整的房屋產權和完整的土地產權，但目前經(jīng)適房的建設用地由政府劃撥，購房者支付的價款只包括房屋的價格而不含土地價格，這樣經(jīng)適房的地權模糊且不完整，購房者對房屋產權的行駛也受到了限制。
法律解決“定紛止爭”，經(jīng)適房的產權界定不清晰則容易引發(fā)爭議，若《住房保障法》果真厘清產權問題是一種很大的進步。厘清經(jīng)適房的產權問題后，從而方便了二手房的上市交易，也解決了住房抵押貸款中抵押物的難題�，F(xiàn)在買經(jīng)適房，很難從銀行獲取貸款，除了收入較低，銀行顧慮償還能力外，還有很重要的因素是抵押物產權不明確，住房抵押貸款在操作上存在難度，銀行肯定要規(guī)避風險。然而，帶有福利性質的經(jīng)適房雖有政府免除土地出讓金等優(yōu)惠政策后，但對經(jīng)濟條件不佳的中低收入者來說，經(jīng)適房的總價依然很高，購房者亟需住房抵押貸款支持。
對我國這樣非“房地一體主義”國家，經(jīng)適房的歸屬問題按草案所界定的為政府和個人共有產權，從世界范圍內這樣的產權安份共有方式是個創(chuàng)舉。既然是新生事物，難免會有從理論到現(xiàn)實過程的磨合期，特別是在交易流通環(huán)節(jié)定會產生一系列的問題。經(jīng)適房為共有后，處分權的歸屬尚不明確，對經(jīng)適房的交易或抵押到底是由政府還是由購房者來決定呢？共有產權的主體之一是政府，而政府并非法人，不算嚴格的市場主體，如果相關規(guī)則不完善，也容易發(fā)生類似國有財產產權不明的問題。另外一些義務也不明確，如經(jīng)適房在使用過程中的維修義務到底來承擔？政府有沒有相關機構來處理義務履行中存在的問題呢？
國家在制定經(jīng)適房政策時主要為了實現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”，并沒有義務“扶貧”，更要避免利用較低價的經(jīng)適房來投資盈利。若不能抑制經(jīng)適房的投機性，不把那些能夠滿足住房需求的高收入人群擋在門外，那就和經(jīng)適房政策初衷本末倒置。界定經(jīng)適房的產權是為了解決目前存在的問題，但相關交易制度不完善還會產生新的問題，希望經(jīng)濟適用房的共有產權制度的出臺成熟穩(wěn)健且具有可操作性。 |