今年4月以來，國家一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺后，對海南樓市投資投機(jī)性購房打擊效果明顯，隨后的幾個月時間內(nèi)，海南樓市銷售量大幅下滑，房價仍在高位運(yùn)行，市場觀望情緒濃重。10月份，�？诜績r出現(xiàn)近5個月以來的首次環(huán)比上漲，11月份，海口房價再次環(huán)比上漲，海南樓市出現(xiàn)回暖趨勢。專家建議，在通脹預(yù)期增強(qiáng)的背景下，應(yīng)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，拓寬居民投資渠道，分流投資資金，避免房價反彈上揚(yáng)。
調(diào)控政策抑制投資投機(jī)作用明顯房價高企現(xiàn)象仍持續(xù)
據(jù)統(tǒng)計，今年3月至5月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、商品住房銷售面積等主要指標(biāo)的增速呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，海南省商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環(huán)比分別下降19.05%、9.64%、57.95%；銷售均價分別為12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，環(huán)比分別下降12.82%、2.84%、29.74%。
但成交價格的下滑并不能說明房價的實(shí)質(zhì)性下降。今年初，海南高檔樓盤熱銷大幅拉升了成交價格，調(diào)控政策出臺后，高檔樓盤銷售量急劇下滑，成交的主要是剛性需求瞄準(zhǔn)的中低價位樓盤，這導(dǎo)致出現(xiàn)成交價格大幅下降，但實(shí)際價格仍然堅挺。此后，海南房地產(chǎn)市場觀望情緒濃重、有價無市的局面一直延續(xù)。
今年9月底，國務(wù)院有關(guān)部門又聯(lián)合出臺了五項(xiàng)調(diào)控措施，海口和三亞也相繼出臺限定居民家庭購房套數(shù)的配套政策，每戶限購一套商品住房，并執(zhí)行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款政策。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青認(rèn)為，國家的一系列調(diào)控政策及海南的相關(guān)配套政策對海南樓市的投資投機(jī)性購房抑制作用比較明顯，海口、三亞的限購令出臺后，新盤出現(xiàn)8％至10%的退訂率。在對市場走向持悲觀態(tài)度的背景下，很多原本計劃在十月份大量推盤以實(shí)現(xiàn)“金九銀十”的開發(fā)商推遲了開盤計劃。
但由于開發(fā)商年初回籠了大量資金，資金壓力尚不明顯，開發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未明顯打破。謝青說，目前海口的在售項(xiàng)目中，真正有資金壓力的還不多，房價高企現(xiàn)象短期內(nèi)難有較大降幅，他預(yù)計調(diào)控政策持續(xù)到明年中旬左右，才有可能對開發(fā)商造成真正較大的資金壓力。
房價帶動房租價格高位運(yùn)行居住成本上升
去年以來，海南房價的持續(xù)上漲帶動了房租價格的明顯上揚(yáng)。海南海納投資策劃有限公司置業(yè)顧問黃穎介紹，去年底到今年初，�？谑蟹孔鈨r格一路上漲，在�？诒容^繁華的國貿(mào)地帶，20平方米左右的單間房租價格已由去年的800元左右漲至目前的1300元左右，兩房的租金由1500元左右漲至2000元左右，三房的租金達(dá)2500元到2800元左右。
“國貿(mào)一帶附近基本租不到1000元以下的房子，低收入群體基本租不起，只能租在城中村或偏遠(yuǎn)地帶，但海口府城等偏遠(yuǎn)地帶的房租也在上漲。”黃穎說。
海南錄德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理陳開勝也表示，不管是偏遠(yuǎn)地區(qū)還是繁華地帶，�？诘姆课葑饨鸲荚谏蠞q，他們自己公司的員工租住在國貿(mào)附近的很少，陳開勝租了一間20平方米的房子，房租為1000元，“壓力還是比較大，更不用說那些低收入群體。”
�？谥械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗介紹，年初海南建設(shè)國際旅游島政策發(fā)布后房價暴漲，出于利益驅(qū)動，�？谝灰怪g冒出很多房地產(chǎn)中介公司，甚至有中介公司拿出資金來直接收購房屋牟取暴利。目前�？谑械姆康禺a(chǎn)中介市場，房主和租戶雙方各出第一個月租金的50%，二手房交易買賣雙方各出房款的1.5%，張麗坦言，在高房價下房地產(chǎn)中介公司利潤很高。高利潤使得國貿(mào)一帶就至少云集了10多家大小房地產(chǎn)中介公司。張麗認(rèn)為，目前海口市的房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)營和管理都不正規(guī)，操作不規(guī)范，門檻太低。據(jù)她介紹，海口目前中介公司幾百家，正規(guī)的資質(zhì)備案的只有30多家。
房價和房租的持續(xù)高位導(dǎo)致居民的居住成本不斷上升。10月份，海南省CPI同比上漲7.6%，其中居住類價格上漲10.6%，推動CPI上漲約1.1個百分點(diǎn)，10月份�？贑PI與去年同月相比上漲6.6%，更是創(chuàng)下�？诮�28個月居民消費(fèi)價格指數(shù)的新高，居住類價格同比上漲5.4%。
拓寬投資渠道分流資金避免通脹預(yù)期導(dǎo)致房價反彈
據(jù)國家統(tǒng)計局�？谡{(diào)查隊統(tǒng)計，今年10月�？诜績r同比漲幅繼續(xù)回落，是自今年4月以來連續(xù)第7個月同比漲幅回落，而月環(huán)比則從今年5月連續(xù)下跌5個月后有所反彈。10月，�？谑蟹课蒌N售價格比去年同期上漲43.3%，漲幅較上月回落1.7%；與上月相比，�？诜績r上漲0.2%。11月，海口房價較10月上漲0.5%，繼10月開始反彈后再度實(shí)現(xiàn)上漲。
CPI的較快上漲和房價持續(xù)高企也引發(fā)了專家學(xué)者對通脹預(yù)期增強(qiáng)推動房價反彈上漲的擔(dān)憂。央行近日發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，在當(dāng)前物價、利率以及收入水平下，45.2%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資(如購買債券、股票、基金等)”，37.6%的傾向于“更多儲蓄”，17.3%的傾向于“更多消費(fèi)”。這也是近年來“更多投資”首次取代“更多儲蓄”，成為居民第一選擇。在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對高值繼續(xù)成為居民投資首選。
海南大學(xué)中國現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長王毅武認(rèn)為，如果調(diào)控下的房價一直處于高位，會進(jìn)一步增強(qiáng)通脹預(yù)期，在目前投資渠道有限的背景下，老百姓就有可能出手購房。王毅武認(rèn)為，目前房價和房租持續(xù)高位的現(xiàn)象已對低收入群體的生活構(gòu)成較大影響，尤其在居民收入不高但消費(fèi)較高的海南，應(yīng)對低收入群體發(fā)放補(bǔ)貼。
朱中一建議，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，通過發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、私募資金等措施，使其成為直接投資房地產(chǎn)的替代品，分流投資資金。既拓寬房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道，避免金融風(fēng)險，又增加了居民投資者的穩(wěn)定回報，還可以起到穩(wěn)定房價的作用。同時加大土地供應(yīng)力度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的有效供給，緩解房價上漲壓力。