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三亞某在建高端樓盤。記者 王暉余
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2010年12月30日，海南國際旅游島建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施——東環(huán)高速鐵路正式建成通車。東環(huán)鐵路北起�？谑�，經(jīng)文昌、瓊海、萬寧、陵水，南至三亞市，全長308公里，列車最高運行時速250公里，從�？谥寥齺唭H需90分鐘左右，海南由此正式迎來“輕軌時代”，海南“同城生活圈”目標(biāo)邁出重要一步。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商將東環(huán)鐵路開通視為調(diào)控政策下海南低迷樓市的一針強心劑。但在市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套和輕軌支線交通尚不完善的背景下，輕軌對海南地產(chǎn)的作用短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。
開發(fā)商對“輕軌地產(chǎn)”期待甚高
今年元旦以來，海南多次迎來少見的長時間冷空氣襲擊，讓外地人也感受到了海南的冬意。正如這蕭瑟的天氣，記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場也并未迎來傳統(tǒng)的冬季銷售旺季，各市縣大多數(shù)售樓處頗顯冷清。
1月15日，記者來到輕軌駛出�？诘牡谝粋�市縣——文昌，在市區(qū)的一個空蕩蕩的售樓處內(nèi)，售樓處的置業(yè)顧問戴著耳機專注地上網(wǎng)。記者在和另一名置業(yè)顧問聊天的近半個小時內(nèi)，并沒有一名購房者前來咨詢看房。
盡管冷清，該樓盤的置業(yè)顧問劉小姐自信地告訴記者，他們的賣點在于剛剛正式通車的東環(huán)鐵路，“東環(huán)鐵路必將帶動文昌房地產(chǎn)的發(fā)展�！彼f，僅東環(huán)鐵路開通半個月的時間，該樓盤的內(nèi)部認(rèn)購價已漲了300元。
文昌的另一處樓盤的銷售主管介紹，東環(huán)鐵路開通后，他們樓盤的房子已經(jīng)漲了300元至500元不等，預(yù)計在1月下旬，將迎來購房高峰，已經(jīng)有很多客戶通過電話與他們預(yù)定，屆時樓盤房價可能還將有所上漲。
瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤今年1月份開盤，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標(biāo)語，但置業(yè)顧問何子怡說，目前從樓盤還沒有去輕軌車站的公交線路，只能打車和坐摩托車。
在宏觀調(diào)控政策趨緊的背景下，對于東環(huán)鐵路的開通，海南房地產(chǎn)界人士表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。一些開發(fā)商認(rèn)為，已經(jīng)通車的東環(huán)鐵路和開工的西環(huán)鐵路，未來將共同構(gòu)建環(huán)島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產(chǎn)的格局，同時，也將成為房地產(chǎn)業(yè)又一次發(fā)展的機遇。記者采訪發(fā)現(xiàn)，自元旦以來，隨著東環(huán)鐵路的開通，文昌、瓊海等海南東部市縣新開盤的樓盤明顯增多，開發(fā)商推盤力度明顯增大。
“輕軌地產(chǎn)”效應(yīng)尚未形成
盡管多個市縣的樓盤均以東環(huán)鐵路為賣點，一些開發(fā)商驚呼海南樓市將迎來新一輪熱潮，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷，東環(huán)鐵路開通半個月以來，對海南樓市的刺激作用尚不明顯。
位于文昌清瀾的文昌萬業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心清瀾分部成立于2010年3月份，當(dāng)時清瀾地區(qū)才2家房地產(chǎn)中介，由于去年房地產(chǎn)市場火爆，目前清瀾地區(qū)的房地產(chǎn)中介增至7家。負(fù)責(zé)人林植告訴記者，自去年4月份以來，文昌樓市成交量非常少，盡管房價沒有受到太大影響，但瘋漲情況不可能再次出現(xiàn)。記者采訪時，該房地產(chǎn)中介并沒有客戶進(jìn)來咨詢，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息。
林植說，由于文昌的房地產(chǎn)去年才剛剛起步，包括文昌在內(nèi)的海南二線城市的交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，輕軌對文昌房地產(chǎn)市場的短期刺激作用有限，海南各市縣房地產(chǎn)要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產(chǎn)市場不會有太大的波動。
記者走訪了海南東部市縣的一些樓盤，一些輕軌社區(qū)名不符實，大多數(shù)樓盤沒有直達(dá)輕軌車站的公交線路或班車，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤也打出“輕軌牌”。
海南陵水清水灣雅居樂地產(chǎn)控股有限公司策劃專員告訴記者，東環(huán)鐵路開通主要將提升海南東部區(qū)域的價值，但要建立在各個市縣完善相關(guān)配套的基礎(chǔ)上。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青則認(rèn)為，輕軌交通的概念在開通前就已經(jīng)被開發(fā)商提前預(yù)支，目前對房價的整體拉動作用并不明顯，現(xiàn)在受海南房地產(chǎn)整體市場低迷的影響，輕軌概念將被進(jìn)一步弱化，“輕軌短期的刺激作用可以忽略�！薄�
長期提升海南東部區(qū)域價值
盡管受目前海南房地產(chǎn)市場整體較為低迷以及市縣基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善等因素的影響，東環(huán)鐵路對海南房地產(chǎn)市場的短期效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但有關(guān)專家認(rèn)為，從長期來看，東環(huán)鐵路的開通將提升海南東部市縣的區(qū)域價值。
中國(海南)改革發(fā)展研究院區(qū)域發(fā)展研究所所長夏鋒認(rèn)為，東環(huán)鐵路首先對提高海南東部二線城市房地產(chǎn)市場的土地價格有一定拉動作用，比如近幾年三亞的土地價格比毗鄰的陵水要高3-5倍，東環(huán)鐵路開通后，三亞、陵水等地有了形成“大三亞旅游經(jīng)濟圈”的基礎(chǔ)，三亞將輻射帶動陵水的旅游經(jīng)濟，陵水和三亞土地級差收益將得到一定程度的平衡。
而在具體的樓市影響方面，夏鋒認(rèn)為，一個輕軌社區(qū)每平方米一般要高出周邊的樓盤300-500元，一方面東環(huán)鐵路將提高海南二線房地產(chǎn)市場的價格，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價格。
謝青也認(rèn)為，盡管東環(huán)鐵路短期內(nèi)對海南房地產(chǎn)市場影響較小，但從長期來看，由于城市便利性因素在房地產(chǎn)市場中的作用越來越凸顯，三亞度假型的高端客戶群體有可能被分化，隨著圍繞輕軌站點支線交通逐步布局、區(qū)域經(jīng)脈的打通和市縣經(jīng)濟的發(fā)展，會支撐輕軌沿線的房價往上走。
海南合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，隨著東環(huán)鐵路開通，海南“同城效應(yīng)”開始顯現(xiàn)，將來可能會分流�？诘某Ｒ�(guī)性居住度假養(yǎng)老客戶。海口和三亞的房地產(chǎn)市場會受到不利影響，為海南東部其他城市帶來機會。
何希聞?wù)J為，東環(huán)鐵路和國際旅游島的相關(guān)政策給房地產(chǎn)市場帶來了動力和契機，但并不能成為開發(fā)商漲價的理由。在客源還沒有完全形成、市場沒有尚不成熟的情況下，開發(fā)商盲目漲價只能傷害海南房地產(chǎn)市場�！皷|環(huán)鐵路只是解決了海南部分交通問題，海南房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)良性健康發(fā)展，還需要更多的理性�！�