2月27日-3月4日的一周，商品住宅成交20.15萬(wàn)平方米，今年以來(lái)首次突破20萬(wàn)平方米，上次周成交面積超過(guò)20萬(wàn)平方米，還要追溯到去年7月。排名成交榜首的保利葉語(yǔ)調(diào)價(jià)促銷(xiāo)，單周即售出257套房源。
順應(yīng)大勢(shì)，以?xún)r(jià)換量，已成當(dāng)下很多房企的共識(shí)。在此共識(shí)之下，標(biāo)桿房企不約而同展開(kāi)促銷(xiāo)，迅速出貨，回籠資金，"清盤(pán)價(jià)"、"團(tuán)購(gòu)價(jià)"、"保價(jià)回購(gòu)"等營(yíng)銷(xiāo)手段頻頻出現(xiàn)，經(jīng)歷了2011年嚴(yán)冬的樓市成交逐漸回暖。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控仍將持續(xù)，2012年仍將是困難的一年，但也是值得期待的一年，行業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力依然存在，能夠快速回籠資金的企業(yè)將在下一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)。
招商地產(chǎn) 主動(dòng)出擊
財(cái)務(wù)表現(xiàn)：2011年全國(guó)銷(xiāo)售突破200億元，上海市場(chǎng)回籠資金約13億元。截至去年三季度，總資產(chǎn)負(fù)債率66.9%。
破局思路：14城22項(xiàng)目全線促銷(xiāo)；抄底二三線土地市場(chǎng)。
上海熱銷(xiāo)項(xiàng)目：招商雍華苑
用“主動(dòng)出擊”來(lái)形容招商地產(chǎn)近期的表現(xiàn)再合適不過(guò)了。
跨年之際，招商地產(chǎn)以招投標(biāo)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式在二三線城市多次拿地；進(jìn)入3月，招商地產(chǎn)再掀降價(jià)風(fēng)暴，14城22項(xiàng)目均參與其中。
招商地產(chǎn)董秘劉寧公開(kāi)表示，二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)是公司未來(lái)戰(zhàn)略重點(diǎn)。有分析人士稱(chēng)，招商全線降價(jià)是為了緩解目前公司400多億元的庫(kù)存壓力。
資金鏈相對(duì)穩(wěn)定
公開(kāi)資料顯示，2011年招商地產(chǎn)銷(xiāo)售金額突破200億元，創(chuàng)歷史新高。與此同時(shí)，公司庫(kù)存也達(dá)到歷史最高位，接近400多億元。三季報(bào)顯示，截至去年三季度，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.9%，有史以來(lái)首次超過(guò)65%的行業(yè)均值。不過(guò)，報(bào)告同時(shí)指出，招商地產(chǎn)手中握有貨幣資金123億元，未付土地款僅約20億元，凈負(fù)債率僅為29%，短期償債壓力尚可。
在140家上市房企中，招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流相對(duì)緊張。申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告指出，其2011年三季度因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~累計(jì)為-27.41億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流出為215.9億元，同比增加54.1%，遠(yuǎn)高于收入增速，因此導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)負(fù)流出，累計(jì)達(dá)到27億元左右。
由于招商地產(chǎn)在上海在售的項(xiàng)目并不多，且以高端項(xiàng)目居多，因此去年整體銷(xiāo)售成績(jī)并不理想。根據(jù)新聚仁機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，去年全年招商地產(chǎn)上海累計(jì)銷(xiāo)售了5.6萬(wàn)平方米，回籠資金13億元。
戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移 全線調(diào)價(jià)
新年前后，招商地產(chǎn)在二三線城市接連拿地。
2011年12月20日，招商地產(chǎn)以34.1億元的價(jià)格競(jìng)得武漢墨水湖南岸3宗地塊，建筑面積共109.27萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為3267元/平方米。2011年12月28日，招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車(chē)貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，從而獲得了青島市4宗土地的使用權(quán)，建筑面積共29.46萬(wàn)平方米。
2012年1月9日、1月10日，招商地產(chǎn)在貴州畢節(jié)市競(jìng)得一幅地塊，成交總價(jià)為人民幣32700萬(wàn)元。2月14日，招商局地產(chǎn)（北京）有限公司與九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司全資子公司大連盈致企業(yè)管理有限公司聯(lián)合競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)A4和B4地塊，成交價(jià)23.7億元。招商局地產(chǎn)（北京）有限公司承擔(dān)50%的地價(jià)款，計(jì)人民幣11.85億元。
“從招商地產(chǎn)近期的動(dòng)作可以看出，其所布局的城市均為二三線城市，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向的意圖非常明顯�！敝蟹啃欧治鰩熝⌒蹖�(duì)記者表示。
薛健雄說(shuō)，從招商地產(chǎn)的已售項(xiàng)目來(lái)看，基本都集中在北京、深圳、上海、天津、重慶等一二線城市，是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，布局二三線城市可以緩解未來(lái)資金回籠壓力，加之目前二三線城市土地價(jià)格處于相對(duì)低位，抄底二三線城市土地已經(jīng)成為大房企的共識(shí)。
逆勢(shì)擴(kuò)張，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移之余，針對(duì)公司目前的高庫(kù)存，招商地產(chǎn)史無(wú)前例地在全國(guó)14個(gè)城市22個(gè)在售項(xiàng)目掀起促銷(xiāo)風(fēng)暴。
招商地產(chǎn)公開(kāi)表示，此次活動(dòng)主要是配合母公司招商局集團(tuán)140周年而舉行的品牌宣傳活動(dòng)，通過(guò)一定程度的價(jià)格讓利進(jìn)一步加快去庫(kù)存化，加速資金回流�；顒�(dòng)期限在2月18日至3月31日之間，活動(dòng)期間除購(gòu)房客戶(hù)自動(dòng)升級(jí)為招商會(huì)銀卡會(huì)員、會(huì)員積分雙倍積累并贈(zèng)送招商局收藏品外，多個(gè)項(xiàng)目都推出了幅度不等的價(jià)格折扣。其中具有代表性的如重慶招商江灣城價(jià)格降幅超過(guò)20%，天津招商雍華府項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度接近八折。