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陜西近日出臺調控新政，要求商品房利潤須控制在10%左右，這是全國首個限利政策。各地要按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規(guī)則》及當年涉及建筑的各項價格指數，測算出較準確的開發(fā)成本，在此基礎上加10%左右的合理利潤率，得出房屋最后售價。超出價格區(qū)間的商品房將無法備案，也無法取得預售證。
房產商不該過分追求高額利潤，更不能追求暴利。因此前不久有消息稱，國家發(fā)改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規(guī)定，實施利潤率控制，以使商品房價格能保持在合理水平。此番，陜西省推出全國首個商品房限利政策，這種首吃“螃蟹”的精神無疑值得稱道。但也要理性地看到，這個“限利令”缺乏可操作性，最終恐怕難逃成為海市蜃樓的命運。
這個“限利令”的核心是：售價＝測算開發(fā)成本＋10%左右的合理利潤。商品房開發(fā)成本變數很大、毫不透明，是一筆糊涂賬，或者成了一個“框”，什么都往里面裝，因為開發(fā)環(huán)節(jié)的成本完全由開發(fā)商自說自話。即使很多地方要求開發(fā)商公開成本，卻以企業(yè)商業(yè)機密為由“大打太極”，諱莫如深；而地方有關部門也害怕房地產開發(fā)的“隱性成本”曝光而投鼠忌器，不敢較真。在這些情況下規(guī)定利潤，沒有多大實際意義。商品房成本“迷霧”一日不散，利潤須控制在10%左右又有多少可信度和執(zhí)行力呢？
事實上，政府不降低開發(fā)商的土地成本，開發(fā)商恐怕不會“獨善其身”，也就不太情愿壓縮自己的利潤空間。房價高低不單由開發(fā)商的利潤率決定，也與政府地價、稅收不無關系。這些年，開發(fā)商埋怨政府的高地價使其承擔了高昂的土地成本，政府則指責開發(fā)商獲利太豐厚。每當房地產被指責暴利，或房價下降壓力巨大時，開發(fā)商直指“政府拿走更多”。所以，面對陜西“限利令”，已有不少業(yè)內人士質疑說，政府為何不帶頭限定地價、稅費及貸款利息等開發(fā)成本？
制定房價是一個系統(tǒng)工程，單純打壓開發(fā)商的利潤“奶酪”，對開發(fā)商而言未免不公平，會遇到種種“軟抵制”。即使“限利令”被強制執(zhí)行，開發(fā)商恐怕也會“墻內損失墻外補”，為節(jié)約成本而偷工減料、以次充好，出現(xiàn)更多的“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓裂裂”、“樓倒倒”。一些實力小的房企利潤如受到嚴重擠壓而虧損嚴重、無力負債，難免會出現(xiàn)更多的“房跑跑”。這對于整個行業(yè)的長遠發(fā)展并不利。
要想讓商品房“限利令”落到實處、變得可行，讓開發(fā)商既有利潤，老百姓又能買得起，政府也能促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，與其人為干預一個行業(yè)的利潤，政府不如先從自己頭上動刀。一是摒棄對土地財政的高度依賴，一味靠賣土地吃飯，實際上是在飲鴆止渴；二是做好稅費清理，減輕開發(fā)商和購房者的稅費負擔；三是不折不扣地執(zhí)行中央的宏觀調控政策，而不是“掛羊頭賣狗肉”。
此外，要進一步讓房地產業(yè)市場化，力爭不久的將來政府只做獨立的第三方，而不是與房地產市場藕斷絲連，既賣地又調控。這一步可能路途遙遠，但目前至少能引入第三方，對房地產的開發(fā)成本等進行獨立評估，以消除房地產業(yè)中的“黑障”。正如專家所言，市場經濟的一個基本原則就是信息公開化、透明化，這樣才能把相關信息體現(xiàn)到商品價格上。不然，商品房“限利令”仍然是“逗你玩”。
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