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到了必須“出手”的時候
記者：在半個月之內，包括物價局在內的有關部門連發(fā)３個文件，力圖穩(wěn)定住房價格，為什么在這個時候接連“出擊”？
張瑞忠：出臺加強房地產價格管理的政策措施，是有其時機背景和條件的。市委市政府對房地產市場的發(fā)展非常重視，南京的房地產市場這幾年發(fā)展很快，也是很健康的。２００５年南京房價上漲３．５％，２００６年上半年南京房價漲幅２．１％。但是，從２００６年四季度開始，尤其是今年一季度以來，房價上漲較快。這個趨勢，既不利于房市發(fā)展，也不利于社會穩(wěn)定。在房價上漲過程中，少數開發(fā)企業(yè)為了謀取更多利潤，捂盤、惜售、自定價格、自提價格、哄抬房價等，老百姓對這種情況反應強烈。房價上漲過快、房價不斷攀高，群眾購房壓力增大，尤其是低收入群體買房難問題更加突出。
市委市政府發(fā)現(xiàn)這種苗頭后，市政府多次召集有關部門開會研究加強房地產價格管理，并要求相關部門高度重視，控制房價過快上漲，要求相關管理部門要有所作為。與此同時，５月上旬，省物價局發(fā)出通知《進一步加強和完善商品住房價格管理的意見》，要求對普通商品住房實行政府指導價管理，要管好管到位，其中明確要求房價“一套一標”，明碼標價。在這樣的情況下，物價局會同房產、國土、工商、國稅、地稅等部門共同出臺了《關于進一步加強房地產市場管理的意見》，其指導思想很明確，即“穩(wěn)定普通商品住房價格，促進房地產市場有序健康發(fā)展，維護群眾利益，規(guī)范市場秩序。”
“六招”卡住房價要害
記者：在穩(wěn)定房價方面，這３個文件出臺的措施主要強調是哪些方面？為什么業(yè)界一些人反應強烈？
張瑞忠：這３個文件最主要內容就是６點。
一是加強對普通商品住房（含政策性住房）實行政府指導價管理。普通商品住房要通過價格部門核價，核定一個基準價，在這個基礎上，允許開發(fā)企業(yè)根據市場行情浮動房價，浮動幅度不超過５％。
二是實施“三位一體”聯(lián)動管理。即物價部門審價、房產部門發(fā)放銷售許可證、稅務部門稅收征管。必須先由物價部門審價，然后由房產部門發(fā)放銷售許可證，稅務部門再根據銷售超過８５％的進行稅務清算。
三是普通商品住房實行“一套一價”公示，而且三者一致的公示，即網上、銷售現(xiàn)場和報給物價部門的備查表三者一致，這是最核心問題。部分開發(fā)企業(yè)反映較多的就是這個，因為它讓房價更加透明，對房價的約束力很強。
四是“一套一價”后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調價格，要上調必須報物價部門批準。而且，上調是有條件的，如果第一次“一套一價”公示５％的浮動幅度沒有用足，可以上調，不過得通過物價部門審核。如果第一次已經用足，就不能再上調。
五是對于老項目，即已開始銷售，但尚未銷售完畢的，如何執(zhí)行“一套一價”問題。５月２５日出臺的“實施意見”有明確規(guī)定，項目綜合平均銷售價格不得超過價格主管部門核定的基準價加規(guī)定的浮動幅度；尚未銷售面積部分按“一套一價”所標示的最高價格，應低于５月１４日前該樓盤實際成交的最高價格。
對這一條開發(fā)企業(yè)反應強烈，這里面有個理解問題。５月１４日前，個別開發(fā)企業(yè)已售房子超過了政府的指導價，在這種高位情況下，不能讓它繼續(xù)飆升�！胺�(wěn)定房價，抑制房價上漲過快”，５月１４日界限就是起這個作用的。
六是對土地取得３年以上的可以重新評估成本，但要求更明確了，要求以土地使用權證所標注的土地使用權取得時間為準。
新政受到大部分開發(fā)企業(yè)的支持，已取得初步效果
記者：新政實施一個多月以來，有３０家樓盤價格網上公示，至今沒有一家樓盤到物價部門申請漲價。在實施中，開發(fā)企業(yè)有沒有怨言？
張瑞忠：這一個月以來，物價部門抓得很緊，加班加點，主要從四方面抓起：宣傳培訓，上門指導，督促檢查，回訪復查。首先是從物價系統(tǒng)到開發(fā)企業(yè)要了解掌握政策，然后我們的檢查人員要到開發(fā)企業(yè)，督促、提醒他們按“一套一價”標識，提醒了，警示了，還是不執(zhí)行的，檢查部門發(fā)出處罰通知，目前看是少數，最近準備對幾家發(fā)處罰通知�；卦L復查是指，按“一套一價”標的，是不是按“一套一價”賣的，保證政策得到落實。
總體來說，社會、老百姓、專家學者、政府部門對新政都持肯定態(tài)度。江蘇、南京一些專家學者認為，在房價上漲過快、房地產市場秩序受到挑戰(zhàn)的情況下，政府出臺較為嚴格的措施是必要的、應該的，有利于社會穩(wěn)定，有利于維護老百姓利益。大部分開發(fā)企業(yè)也是歡迎和擁護的，這一個月，我跑了四五十家開發(fā)企業(yè)，大部分守信譽的開發(fā)企業(yè)老總都認為措施是好的，他們認為前段時間個別企業(yè)哄抬房價、“一天兩價”是不正常的，這要把行業(yè)搞壞，讓正規(guī)、守信的開發(fā)企業(yè)吃虧。正是由于各方面的支持和肯定，加上大部分開發(fā)企業(yè)積極配合支持，我們才能大力度全方位地推行新政。
記者：您認為新政是否達到了預期效果？
張瑞忠：穩(wěn)定房價，是最近物價系統(tǒng)的中心工作。物價系統(tǒng)有一半以上的人投入其中，我們要求全系統(tǒng)的人全力以赴，加班加點，做好新政的有關工作。像上次審批鼓樓一個樓盤，我們加班到晚上１１點，第二天價格就上網了。我們要求提高效率，用效率說明物價部門貫徹新政的決心和態(tài)度，用效率來說明我們對企業(yè)是真誠的，新政是有利于開發(fā)企業(yè)的。
到現(xiàn)在為止，全市有２００多家開發(fā)企業(yè)接受了培訓，３０家樓盤價格上網公示。目前看來，新政初顯成效，房價上漲過快趨勢得到抑制，房價水平趨于穩(wěn)定。老百姓能夠明顯感到，今天８３００明天８５００這種情況沒了，“一天兩價”現(xiàn)象被終結了，擅自抬價的現(xiàn)象明顯收斂�！耙惶滓粌r”以后，消費者知情權得到保護，房價標得清清爽爽，老百姓購房恐慌心理、不確定心理得到緩解。不過，房價新政是政府六部門針對近期情況采取的具體措施，要想從長遠角度解決房價上漲過快的問題，還有賴于采取增加普通商品住房的上市量等措施，緩解目前房地產市場供求失衡的矛盾。
記者：有沒有頂風違規(guī)的？
張瑞忠：有 ！浦口查了一個，它兩天漲了４００元。南京市區(qū)目前還沒發(fā)現(xiàn)。
新政是有法可依的
記者：政府指導價，“一套一價”，這些調控之舉被業(yè)界一些人士質疑，房地產大鱷任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)兩度在博客上撰文認為新政違背了市場經濟的基本規(guī)律。中國政法大學法學院副院長何兵指責這是“用計劃經濟的手段干預市場經濟”。省社科院院長宋林(宋林博客,宋林新聞,宋林說吧)飛教授則認為這是南京針對商品房價格的調控政策。對此您怎么看？
張瑞忠：有人認為新政違反法律法規(guī)，我認為他們之所以這樣評價，主要原因是對江蘇普通商品住房的管理政策不了解。江蘇普通商品住房實施政府指導價，這是《江蘇省定價目錄》上規(guī)定的，這個定價目錄經省政府批準，報國務院價格主管部門審定后由省物價局下發(fā)的。定價目錄完全符合《價格法》的規(guī)定，《中華人民共和國價格法》第三章第十九條規(guī)定，“地方定價目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權限和具體適用范圍制定，經本級人民政府審核同意，報國務院價格主管部門審定后公布。”
有人說“我們用計劃經濟的辦法來進行市場經濟管理”，這也是站不住腳的�！吨腥A人民共和國價格法》第三章第十八條明確規(guī)定，“與國民經濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數商品價格”、“資源稀缺的少數商品價格”等商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價。我們認為，普通商品住房是民生問題，特別是普通商品住房面對大部分群眾，是與人民生活關系重大的商品，所以用政府指導價來進行規(guī)范管理，合法合理。
新政主要調控的是開發(fā)企業(yè)的利潤空間，政府指導價給開發(fā)企業(yè)的實際利潤空間達到１３％，已經充分尊重了市場規(guī)律
記者：那么這種調控有沒有“違背市場經濟規(guī)律”呢？
張瑞忠：我們的“價格管理”是在社會主義市場經濟條件下的指導價管理。指導價中，８０％是市場化的。在我們核定的基準價中，８０％是建設成本，是完全按照市場價格計入成本的。開發(fā)企業(yè)以每平方米２５００元拿土地，那么土地就是以２５００元每平方米進入成本，其他方面的建設成本也如此，市場成本是多少，我們就核多少。
我們調控的部分是２０％左右，這２０％左右由哪些構成？包括管理費用、銷售費用、財務費用、稅金、利潤率，其中主要調控利潤率。我們規(guī)定基準價里利潤率只能是８％，考慮到讓開發(fā)企業(yè)更能適應市場競爭，我們規(guī)定企業(yè)可以在核定基準價的基礎上上浮５％，實際上就有１３％的利潤空間了。１３％的利潤已經不低了，在目前的市場熱銷情況下，開發(fā)企業(yè)的實際利潤空間可能比這個還會高些。比如，我們核定的銷售費用是２％，目前商品房銷售好，廣告費用降低，２％里就多了利潤空間。再如，管理費用為２％—３％，如果管理好省下來，就又是利潤。目前，在房子好銷的情況下，開發(fā)企業(yè)管理經營得好，利潤可在１３％以上。這比一般工業(yè)企業(yè)的利潤要高多了。
我認為，企業(yè)要有良好的心態(tài)，追求高利潤不反對，但也要承擔些社會責任。房子是老百姓基本所需，在追求一定利潤的基礎上，應該要讓老百姓買得起房。比如，現(xiàn)在有極個別不規(guī)范開發(fā)企業(yè)申報的價格水分較大，我們通過比較法和經驗數據，可以把其水分擠出來。打個比方，某樓盤一大半是多層、少部分高層，樓盤報來的土建成本達到３８００元，而相鄰另一個樓盤都是高層，建筑品質還高于它，其土建成本只在３０００元左右。對于這樣的情況我們當然要擠壓水分。
將高房價水分擠干，新政會堅決推進下去
記者：有開發(fā)企業(yè)稱，過分“打壓”房價的結果，可能導致老百姓買不到房，或者房價在一段時間后報復性反彈。
張瑞忠：只要堅持政府指導價管理，執(zhí)行“一套一價”政策，房價就沒法反彈。因為房價要審批，浮動幅度是有限制的，“一套一價”必須要審核公示。那么房價怎么彈？“彈出來”就是違規(guī)，我們就要進行查處。
關于老百姓買不到房的問題，關鍵在于全市普通商品住房的供應量，據我所知，下半年全市普通商品住房的供應量是增加的。開發(fā)企業(yè)想要捂盤是捂不住的，房產部門有規(guī)定，領取銷售許可證１個月以上不銷售就是捂盤。如果開發(fā)企業(yè)捂盤，制造供不應求的假象，房產部門會查處。
記者：一個月實行下來，新政是不是還存在一些漏洞？將會有哪些改進？
張瑞忠：任何政策都不可能十全十美。房價新政跟以前的政策相比，有了更大的改進，比以前有效、合理得多。但在實踐中，我們也發(fā)現(xiàn)了一些問題，比如，目前“一套一價”的價目表還不夠完備，我們最近準備做調整修改，設計出更為合理科學的表格來，讓開發(fā)企業(yè)更好操作，讓消費者更容易看懂，讓社會更容易監(jiān)督。
記者：新政實施后，其前景一度不被看好。甚至有專家斷言，新政最終將不了了之。市民關心的是，新政會不會虎頭蛇尾？
張瑞忠：原則性的內容肯定會堅持，不會調整，新政會堅決推行下去。 |