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“樓市新政的出臺，直接縮小了住宅地產和商業(yè)地產的距離，這對商業(yè)地產來說，是一次很好的機遇�！睒鞘袀髅蕉麻L、中國房協(xié)商業(yè)地產專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖在接受經濟參考報記者專訪時表示，資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地。很多投資者注意到，目前商業(yè)地產尚處于2008年金融危機影響下從低谷逐漸復蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價和租金仍處于較低水平。眼下無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調控實施細則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業(yè)地產�？梢灶A見，在住宅房地產開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產將成為房地產開發(fā)的主導力量，將成為GDP投資拉動中的主力。據中原地產最新監(jiān)測顯示，4月國內房地產資金流向出現(xiàn)“轉舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產市場，目前尚未有定論。
開發(fā)商搶跑政策“真空期”
巨額民間資金短時內甚至割肉涌入商業(yè)地產，大量做住宅的開發(fā)商也在改住為商，反映出投資者在搶政策的“空白”時點。政策也在影響著開發(fā)商的動作。最近，包括萬科、龍湖、遠洋等在內的開發(fā)商均在加大對商業(yè)地產的投入。
已有消息，今年萬科在深圳將建5家酒店，龍湖將計劃在5至7年內將土地儲備中的投資性商業(yè)物業(yè)大幅提升。據亞豪機構數據顯示，北京市6月計劃開盤項目總數在減少，約有32個，而計劃入市的商住樓項目多達九個，商住樓明顯加快了入市的步伐，在搶跑政策的“真空期”。
21世紀不動產的分析人士認為，投資商業(yè)地產正當其時。但該機構同時提醒人們，繼北京市《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》出臺，5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目，包括產權類酒店、酒店式公寓被禁止分層、分單元銷售后，北京市住建委已透露，下一步還將對商業(yè)、寫字樓項目進行規(guī)范。
這意味著純商業(yè)地產和寫字樓拆分成小單位進行銷售的行為，可能也會在禁止之列。業(yè)內人士分析，除大型商場和購物中心外，商鋪和寫字樓拆分銷售是商業(yè)地產領域比較普遍的現(xiàn)象。開發(fā)商這么做，最大的好處是可以加快銷售速度，快速回籠資金。
但弊端也是明顯的。近幾年，由于商鋪和寫字樓拆分銷售而帶來的群訪事件屢有發(fā)生。政府部門即將對商業(yè)和寫字樓拆分行為進行規(guī)范，也在情理之中。而政府部門禁令只會對新項目加以約束。21世紀不動產分析，禁止酒店項目分層、分單元銷售的時間起始點，是“5月31日后簽訂土地出讓合同的酒店項目”，即這一禁令不適用于此前已簽訂土地出讓合同的項目，更不適用于現(xiàn)有在售項目。同樣，如果政府部門即將對商業(yè)和寫字樓類項目拆分銷售進行規(guī)范，會借鑒酒店禁止分層、分單元銷售的做法，給出一個執(zhí)行政策的時間截止點，這對現(xiàn)有已簽訂土地出讓合同，尤其是準備拆分銷售的商鋪和寫字樓項目同樣是利好。
4月份以來，隨著“新國十條”和各地方樓市調控政策的陸續(xù)出臺，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。例如北京、上海等一線城市，5月份的商品房簽約量較4月份均出現(xiàn)70%以上的巨大降幅。而與此同時，此前一直不溫不火的商業(yè)地產項目卻開始受到眾人的追捧。據來自我愛我家等機構的調研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產的客戶量比新政出臺前增加了約30%。
在引來大量投資客目光的同時，就連許多大型開發(fā)商也悄然調整策略，開始加大對商業(yè)地產項目的開發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產，北京在租在售商業(yè)地產項目的租售價格也紛紛看漲。據搜房網新盤數據監(jiān)控中心的數據顯示，3月至5月間，北京大量在租在售商業(yè)地產項目(商鋪、寫字樓)的租售價格均出現(xiàn)波動，在價格明顯波動的90個商業(yè)地產項目中，有90%的項目價格提升，其中有27%的項目價格漲幅超過兩成，租價最高漲幅為60%、售價最高漲幅的為50%。
有地產行業(yè)分析師也認為，從目前市場情況來看，繼續(xù)投資住宅項目將很難帶來好的收益，并且目前住宅和商業(yè)的投資成本已基本拉平，但商業(yè)的回報率明顯高于住宅，同時相對穩(wěn)妥的房地產仍是多數投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產將會是很多投資者的新投資渠道。
就在投資客大量涌入的同時，國內眾多房企巨頭也開始加速全面進軍商業(yè)地產。尤其是在商業(yè)地產龍頭萬達公布一季報后，更讓眾多房企看到了商業(yè)地產蘊含的巨大潛力。此前幾天，正在緊密籌備A股上市的萬達日前公布了模擬板的一季報。2010年一季度，萬達商業(yè)地產公司實現(xiàn)房地產合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約152億元，超過了萬科此前公布的150.9億元的一季度銷售額，也高于中海、恒大、保利、綠城等公司，第一次坐上了季度銷售額老大的位置。而這也進一步刺激了其他幾大房企進軍商業(yè)地產的決心。2010年在深圳將營建五家酒店。而在4月末5月初的10多天時間里，萬科也相繼有三個大體量商業(yè)地產項目被披露，總投資超過百億元。而已經擁有商業(yè)地產面積超過100萬平方米的保利地產，也計劃到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米，并將投入300億元的配套資金。此外，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產計劃。業(yè)內人士認為，隨著我國城市化進程的深入，從長遠看，商業(yè)地產肯定會是房地產行業(yè)的下一個亮點。
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